Die Betreiber offener Immobilienfonds suchen nach den
Turbulenzen durch die vorübergehende Schließung des Grundbesitz-Invest
der Deutschen Bank nach Auswegen aus der Vertrauenskrise. Das Thema
steht bei einer Vorstandssitzung des Dachverbands BVI ganz oben auf der
Agenda.
“Es wird bei den Gesellschaften schon seit einiger
Zeit diskutiert, was man tun kann, um die offenen Immobilienfonds
zukunftsfest zu machen“, sagte ein BVI-Sprecher. Dabei werde zeitnah eine enge Abstimmung mit dem Bundesfinanzministerium (BMF) und der Finanzaufsicht BaFin gesucht.
Die 16 im BVI zusammengeschlossenen
Grundstücksfondsgesellschaften haben viel zu verlieren: Sie verwalten
knapp 90 Mrd. Euro. Das Geld kommt zum Großteil von vier bis fünf
Millionen Kleinsparern, denen der offene Immobilienfonds stets als
wertstabile Anlage verkauft wurde. Doch erstmals in der 40-jährigen
Geschichte der offenen Fonds hat die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate
am vergangenen Dienstag die Rücknahme von Anteilen vorübergehend
ausgesetzt, nachdem sie plötzlich hohen Abschreibungsbedarf im Fonds
“Grundbesitz-Invest” ausgemacht hatte.
Erstmals müssen Immobilienfondsanleger fürchten, dass
sie Geld verlieren. Der Imageverlust ist immens. Die gesamte
Produktlinie steht massiv in der Kritik.
Drei Hauptprobleme
Noch sind die 16 im BVI zusammengeschlossenen Grundstücksfondsgesellschaften uneins, was zu tun ist. “Wir müssen im Wesentlichen drei Probleme anpacken“,
sagte der BVI-Sprecher. Um die Mittelflüsse besser steuern zu können,
seien seit einiger Zeit erstens die Einführung einer Mindesthaltedauer
und zweitens die Begrenzung der Losgrößen in der Diskussion. Ziel ist,
dass Fondsgesellschaften nicht mehr unter Druck Immobilien verschleudern
müssen, um Anleger zu bedienen. Doch bei den Aufsichtsbehörden und auch
in der Fondsbranche gibt es Widerstände gegen solche Zwangsmaßnahmen,
die die Handlungsmöglichkeiten der Anleger einschränken.
Haltefristen sehen Rückgabeabschläge
vor, wenn Fondsanteile vor Ablauf einer bestimmten Frist zurückgegeben
werden. Begrenzte Losgrößen sollen verhindern, dass institutionelle
Investoren nicht mehr große Summen kurzfristig in Immobilienfonds parken
und diese ebenso plötzlich wieder abziehen können wie in
Geldmarktfonds. Das war zum Beispiel beim Deka-Immobilienfonds geschehen, der vergangenes Jahr in eine Liquiditätskrise geraten war.
Das dritte, eigentliche Kernproblem jedoch ist die
tendenziell zu hohe Bewertung der Fondsimmobilien durch
Gutachterausschüsse, die formal von den Gesellschaften unabhängig sind.
Alle vorangegangenen Krisen bei offenen Immobilienfonds wurden durch
Abschreibungen ausgelöst, die in der Bürokrise der vergangenen Jahre auf
Grund hoher Leerstände unausweichlich wurden: Ende 2003 beim Allianz-Dresdner-Anbieter Degi, Ende 2004 beim Sparkassenanbieter Deka, Anfang dieses Jahres beim Volksbanken-Anbieter Difa und nun bei der HypoVereinsbank-Tochter iii-Investments und DB Real Estate.
Bewertung heftig umstritten
“Es ist völlig klar: Beim Thema Bewertung muss dringend etwas geschehen“,
sagt der Geschäftsführer einer großen Grundstücksfondsgesellschaft, der
sich nicht namentlich zitieren lassen will, denn in der Branche ist das
Thema noch umstritten. Manche sehen nur Probleme bei den
Bewertungsmethoden. “Die methodische Schwachstelle der deutschen
Immobilienbewertung liegt in der Verwendung des Liegenschaftszinses und
der nachhaltig erzielbaren Miete“, sagte Helmut Knepel, Geschäftsführer der Feri Rating & Research aus Bad Homburg. Er fordert dynamische Verfahren, die Schwankungen im Markt besser abbilden. “Anleger
bekämen ein realistischeres Bild vom jeweiligen Wert ihrer Anlage –
sowohl in besseren als auch in schwächeren Marktphasen.”
Marktteilnehmer sprechen hinter vorgehaltener Hand jedoch von ganz anderen Missständen. “Die Unabhängigkeit der Sachverständigenausschüsse ist eine romantische Vorstellung“, sagt ein Brancheninsider. “Bewertungen
werden vom Fondsmanagement vorbereitet und dann im
Sachverständigenausschuss diskutiert. Wie viel die Gutachter abwerten,
wird vorher austariert, damit die Performance nicht zu weit abrutscht.
Sachverständigenbewertung wird als Instrument der Performance-Steuerung
genutzt.”
Einige Sachverständige seien finanziell abhängig von den offenen Immobilienfonds. “Da arbeiten einige für fünf bis acht Fonds und brüsten sich noch damit. Manche haben den Job sogar von ihren Vätern geerbt“,
sagte der Kritiker. In BaFin-Kreisen heißt es, die Reform der
Bewertungspraxis müsse bei einer Novellierung des Investmentrechts
höchste Priorität haben.
Paketverkäufe und Preisabschläge bei DB Real Estate
Parallel zur Neubewertung der 128 Fondsimmobilien im Grundbesitz-Invest sondieren Investmentbanker der Deutschen Bank
zurzeit den Markt für Paketverkäufe. In Londoner Finanzkreisen ist zu
hören, dass unter anderen britische, irische und israelische
Finanzinvestoren angesprochen werden. Durch Verkäufe von Immobilien soll
neue Liquidität in den Fonds kommen.
Fraglich ist, ob die bis Februar erwarteten
Abwertungen durch die Gutachter ausreichen werden, um die Gebäude zu
Verkehrswerten loszuschlagen. “Die Deutsche Bank lockt mit attraktiven Fremdfinanzierungen“, hieß es in Londoner Investorenkreisen. Inhalt und Umfang der Pakete stünden aber noch nicht fest.
Viel Freude bei der Vermehrung der gewonnenen Einsichten,
wünscht Ihnen Ihr Finanzscout
wünscht Ihnen Ihr Finanzscout
Klaus J. P.-Kilfitt
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