Die Investmentbanken in Deutschland setzen auf das
Geschäft mit inländischen Wohn-Immobilien. Neben steigenden
Gebühreneinnahmen aus Verkäufen der öffentlichen Hand und von
Unternehmen an Finanzinvestoren und Immobilienfonds hoffen sie auf einen
Start der Immobilienaktien Reits in Deutschland im nächsten Jahr.
Gerade bei Fusionen und Übernahmen lief das Geschäft
in den vergangenen 18 Monaten heiß. Nach Berechnungen des
Finanzdatenanbieters Dealogic betrug das Volumen der
Transaktionen im Immobilienbereich im vergangenen Jahr 20,4 Mrd. Dollar
und hatte damit einen Anteil von rund 14 Prozent an allen Fusionen und
Übernahmen. Das war mehr als doppelt so hoch wie 2003. Nach Ansicht von Wolfgang Fuchs, Direktor des Investment-Bankings bei UBS,
soll das so weiter gehen. Er erwartet jährliche Wachstumsraten von fünf
bis zehn Prozent. In den ersten sechs Monaten addierten sich die
Transaktionen schon auf rund 14 Mrd. Dollar.
Insgesamt erwartet Matthias Moser, Deutschland-Chef von Fortress, dass “eine Million Wohnungen in den nächsten drei Jahren auf den Markt kommen“. Neu im Angebot ist durch den Regierungswechsel in Nordrhein-Westfalen die landeseigene Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) mit 106.000 Wohnungen. Nach der Koalitionsvereinbarung von CDU und FDP sollen die Immobilien im geschätzten Wert von vier Mrd. Euro an private Investoren verkauft werden. Als Interessenten gelten Cerberus, Fortress und Terra.
Diese Finanzinvestoren sind außerbörsliche Beteiligungsgesellschaften,
die Milliardenbeträge bei Pensionsfonds und Versicherungen einsammeln
und eine zweistellige Rendite versprechen. Außerdem tobt zurzeit ein
Bieterwettkampf um die Immobilientochter Nileg der Landesbank NordLB, die rund 30.000 Wohnungen im Wert von etwa eine Mrd. Euro anbietet. Hier kämpfen DB Real Estate, Fortress sowie ein Konsortium aus der Kölner Immobiliengruppe Corpus und der Investmentbank Morgan Stanley um den Zuschlag.
Weiter anstehende Transaktionen sind die städtischen Immobilien der Woba Dresden mit 50.000 Wohnungen. Im Bereich der Unternehmensimmobilien werden nach einer Studie der Deutschen Bank,Volkswagen und Allianz mit zusammen 40.000 Wohnungen als Verkäufer gehandelt. Tobias Just
von der Deutschen Bank hält weitere Verkäufe von Wohnimmobilien in
Konzernen außerhalb der Immobilienwirtschaft für wahrscheinlich, da
insbesondere Aktiengesellschaften ihren Anlegern erklären müssten, warum
sie ihr Eigenkapital nicht sinnvoller in ihrem Kerngeschäft
investierten.
Den Run auf deutsche Immobilien führt Philippe Tannenbaum, Analyst der Hypothekenbank Eurohypo darauf zurück, dass “die Preise nach einer Stagnationsphase von zwölf Jahren generell als niedrig wahrgenommen werden“.
Investoren gehen nach den Worten von UBS-Banker Fuchs von einer
langsamen Erholung der Konjunktur aus, von der auch die Immobilienpreise
profitieren sollten. Auch liege die Zahl der Neubauten in Deutschland
auf einem historischen Tief mit 280.000 Wohnungen im Jahr 2004. Analyst
Tannenbaum geht von einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum in den
nächsten Jahren aus. Das dürfte sich in den Mieterträgen niederschlagen,
die nach seiner Ansicht um einen Prozentpunkt auf fünf bis sechs
Prozent steigen.
Zudem achten Finanzinvestoren bei ihren Käufen auf
Effizienzsteigerungen durch aktives Management und nutzen die niedrigen
Zinsen, um durch einen hohen Fremdkapitaleinsatz – laut Fuchs in der
Regel 70 bis 85 Prozent – die Rendite auf ihren Kapitaleinsatz nach oben
zu hebeln. Ein Start von Immobilienaktien im nächsten Jahr würde für Werner Humbert,
Managing Director bei UBS, den Markt noch einmal beleben und Anlegern
attraktive Alternativprodukte zu Aktien und Anleihen bieten.
Viel Freude bei der Vermehrung der gewonnenen Einsichten,
wünscht Ihnen Ihr Finanzscout
wünscht Ihnen Ihr Finanzscout
Klaus Kilfitt
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